En este artículo:
La preventa sobre planos es una de las formas más atractivas de invertir en propiedad raíz en Colombia — pero también una de las más malentendidas. En Inversiones OTA hemos desarrollado proyectos completos en preventa como el Edificio El Rubí, vendido al 100% antes de terminar la construcción.
1. ¿Qué es la preventa sobre planos?
La preventa sobre planos es la comercialización de un inmueble antes de que esté construido. El comprador adquiere el derecho sobre una unidad específica basándose en planos arquitectónicos, renders y la promesa contractual del desarrollador.
Dato importante: En Colombia la preventa está regulada por la Ley 1796 de 2016 (Ley de Vivienda Segura), que exige que los proyectos cuenten con licencia de construcción antes de recibir dinero de compradores.
2. El proceso paso a paso
- Separación o reserva: Se paga una suma inicial ($1M a $10M COP) que reserva el apartamento a tu nombre. Puede ser reembolsable o no — leer bien antes de pagar.
- Promesa de compraventa: El documento más importante. Define precio, forma de pago, fecha de entrega y penalidades. Debe firmarse ante notaría o con firmas autenticadas.
- Cuotas durante construcción: El comprador paga cuotas periódicas mientras avanza la obra, abonando al precio total.
- Crédito hipotecario: El banco desembolsa el saldo pendiente al momento de la escrituración — no durante la construcción.
- Escrituración y entrega: Al terminar la construcción y obtener el permiso de ocupación, se firma la escritura y se entregan las llaves.
3. Documentos que debes revisar
DocumentoQué verificar
Licencia de construcciónQue esté vigente y corresponda al proyecto
Promesa de compraventaPrecio, fecha entrega, penalidades, especificaciones
Fiducia o cuenta escrowQue los recursos estén protegidos
Reglamento de propiedad horizontalCuotas de administración, normas, zonas comunes
Certificado de libertad del predioQue el lote no tenga hipotecas ni embargos
4. Cómo funcionan los pagos
Esquema típico de pagos en preventa:
- Separación: 1%–3% del valor total al reservar la unidad
- Cuota inicial durante obra: 20%–30% en cuotas mensuales durante 12–24 meses
- Saldo a escrituración: 70%–80% al recibir el inmueble (contado o crédito hipotecario)
5. Ventajas de comprar en preventa
- Precio más bajo: Los precios en preventa son 10%–20% menores al valor de mercado del inmueble terminado.
- Posibilidad de escoger la unidad: Elige el piso, la orientación y la vista — las mejores unidades se agotan primero.
- Plan de pagos flexible: Pagas cuotas durante la obra sin necesitar todo el capital de golpe.
- Valorización durante construcción: El inmueble se valoriza mientras se construye.
6. Riesgos y cómo protegerte
- Proyecto que no inicia: Exige que los recursos estén en fiducia hasta alcanzar el punto de equilibrio.
- Demoras en la entrega: Verifica que la promesa incluya penalidades por mora.
- Cambios en especificaciones: Exige que la promesa detalle exactamente los materiales y acabados.
- Desarrollador sin experiencia: Investiga el historial — ¿ha entregado proyectos antes?
7. Preguntas clave antes de firmar
- ¿El proyecto ya tiene licencia de construcción vigente?
- ¿Los recursos de preventa están en fiducia?
- ¿Cuántos proyectos ha entregado el desarrollador?
- ¿Cuál es la fecha exacta de entrega y qué penalidad hay por incumplimiento?
- ¿Qué pasa con mi dinero si decido salirme antes de la entrega?
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En Inversiones OTA trabajamos con transparencia total — licencia vigente, fiducia, promesas claras y 20 años de experiencia en Envigado.